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　　简单的事情，常常被我们复杂化。

　　比方说手表，只是个计时工具，最初人们戴上它，仅仅是为了上班不迟到而已。渐渐地人们不满足于手表只计时，就变幻出许多花样来，作出五花八门甚至稀奇古怪的造型，还美其名曰时尚。但时间长了也就腻了，只有小孩子尤其女孩子还乐此不疲，成熟一点的人是不屑的。

　　有人说现在手表也不仅仅是计时工具，而是身份和品味的象征。那也无非就是希望在优雅地一抬腕之间，看似毫无经意地告诉人们：我的档次是花几万块钱计时。

　　楼市也如此。

　　盖楼的目的是居住。这一点源自我们的先祖从树上下来搭个窝棚遮风挡雨。但在有个空间遮风挡雨这一基本要求达到之后，人们开始不满足。

　　房地产界搜索枯肠之后把思维发散性地用到了居住以外，离房子很远。

　　生活方式、教育、体育、音乐……

　　以及与楼盘无关，甚至与生活无关的种种活动、各色公关……

　　一时间热闹非凡。房地产行业成了最热闹、最时尚、最能做秀的行业。

　　不错，房地产是综合性极强的行业，其涉及的领域不光是与建筑有关的新技术、新材料、新工艺，还有社会学、心理学、行为学、民俗学等等，甚至可以挖掘到几千年来的历史文化积淀和集体无意识。

　　“卖一个生活方式”，曾经轰动整个房地产行业。其在理论上是否严密与科学姑且不论。但在当时的历史条件下，对房地产行业带来的革命性意义是不可否认的。

　　教育、体育、音乐等作为人们生活的一部分，整合进房地产作为营销概念，也确实给房地产行业带来了新的思路和启迪。

　　但是我们也要认识到，房子的核心功能是居住。

　　居住以外的概念在房地产业大行其道，其根本原因在于房地产业界在楼盘居住功能的挖掘、完善和提升方面捉襟见肘。

　　这种尴尬尤其表现在理论的失语。

　　当业界冷静下来之后，当买家清醒过来之后，我们会看到：楼市的核心问题，还是居住的问题。

　　我们真正需要搞清楚的是：

　　独立别墅需要几个车位的问题；

　　年收入30万的家庭住公寓还是别墅、联排别墅还是独立别墅的问题；

　　月收入5000元的家庭供多大的楼，要不要主人套房的问题；

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　　通过周密的市场调查进行严格的市场细分，并关注每个细分市场的生活型态和消费习惯，从而为每个细分市场的买家提供尽可能完善优越的居住可能。

　　这是开发商的务实之道、成功之道，也是房地产策划的核心使命。

　　目前市场的房地产策划，太多题外的东西，太多作秀的东西，也就往往成了舍本求末、哗众取宠。（作者KOSS，上海境由心生园林景观设计有限公司策划设计总监，邮箱admin@y0114.com，首发地址：http://www.y0114.com/yuanlinlw-009.htm ）

2001-04　

 

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