艺绿园林景观设计工作室

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　　房地产市场有两种看法：一是概念先行；二是设计至上，或者说产品至上。

　　前者认为楼盘销售中只要有一个好的概念来包装，就能打动消费者，就能取得好的销售效果；后者认为只要楼盘规划设计好，产品做得好，就不怕卖不出去。

　　这两种看法本来各有可取之处，但一旦走了极端，就是误区。

　　概念先行，源自早期的点子策划。那时房地产业刚刚起步，大家一哄而上，很多是外行做房地产，又没有市场意识，热闹的背后是危机，出现了很多死火楼盘。这时一批策划人应运而生，为开发商出谋划策，通过概念包装等方式，为楼盘寻找出路，也确实有一些楼盘就此起死回生。

　　于是，点子策划、概念包装大行其道，只要做楼盘、卖楼盘，必定是先想一些点子，先创造概念，仿佛只要有了一个新颖特别的概念来包装，楼盘就成功了，其他工作都无关紧要。

　　重视概念包装并没有错，比方说找到了目标消费者的共同特点，以简明扼要的语言概括、提升，以打动目标消费者；比方说将楼盘产品的独到优势通过提炼，转换为市场语言，以吸引消费者……都是营销的很重要也很有效的手段。

　　如现代城，就是潘石屹以他的市场敏感，意识到在北京有这样一批人愿意而且渴望去过这样一种生活，去体验这样一种居住感受，于是提炼出SOHO这一概念，并在产品中得以贯彻，获得轰动性成功。

　　关键是把概念包装摆在一个什么样的位置，怎么样去与产品结合，把概念中的闪光点真正在产品中体现出来。

　　现在仍有不少开发商和策划人在把概念当标签乱贴：有对讲门铃就号称智能化；装条电话线就敢卖e生活；铺两块草皮、种几棵树就是生态楼盘；或者编几个花哨名词、拼凑几个英语字母就号称房地产创新概念……。这样一种浮躁心理、哗众取宠的做法，最终要在市场上碰钉子。

 

 

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